Av: Peter Alestig
Läs också: Unik statistik: Så mycket förlorar du på att bo i andra hand
Det kommer förmodligen att bli en av de stora valfrågorna: hur ska vi komma tillrätta med bostadsbristen? SvD och den digitala tidsskriften Baaams satsning #minbostadskris har med all tydlighet visat att det också är främst unga och andra resurssvaga grupper, som äldre och nyanlända, som drabbas av dagens krisande bostadsmarknad.
Men hur kunde det egentligen gå så snett? SvD och Baaam har låtit marknadens två kanske värsta fiender – Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna – ge sina svar på frågorna. Här är vad de säger har gått snett och vad som måste bli rätt.
60-talet: 100 000 i bostadskö i Stockholm
Först, en kort tillbakablick. Och tro det eller ej – men dagens bostadskris är inte den första i Sverige. På 60-talet var den om möjligt ännu värre än nu, i alla fall lika illa. Orsakerna kan debatteras – Fastighetsägarna menar att hyresregleringen som infördes under andra världskriget är ett huvudskäl.
Oavsett vad, var regeringens svar det hatade och hyllade miljonprogrammet. 1965-1975 skulle en miljon nya bostäder byggas. Och vips, så rådde ingen bostadsbrist längre – men faran lurade runt hörnet…
80-talet: Full fart mot kraschen
Efter miljonprogrammet, som faktiskt lyckades lösa bostadskrisen, rasade bostadsbyggandet i Sverige till rekordlåga nivåer – men i slutet av 80-talet och början av 90-talet tog det fart igen. Den lite tekniska orsaken: avreglerad kreditmarknad och hög inflation, som gjorde fastigheter till ett lysande investeringsobjekt. Eller, det var i alla fall vad investerarna trodde, som därför ofta belånade sina investeringar upp över öronen…
90-talet: *poff* – så sprack bubblan
…men så kom 90-taleskrisen. ”The sky is the limit”, sa riksbankschef Bengt Dennis, och skickade upp styrräntan till 500 procent för att försvara kronans värde. Nu blev det lite tekniskt igen – men resultatet blev i alla fall att bostadsbubblan sprack.
På fyra år rasade investeringarna i fastigheter med 80 procent.
Men samtidigt – och detta är viktigt – skedde omfattande skattereformer, där bland annat stöd till hyresrättsproduktions försvann. Här är bedömarna minst sagt oense om effekten. Vissa rasar mot den. Andra hyllar den.
Läs också: Inte bara Stockholm – 90 procent av kommunerna har bostadsbrist
Fastighetsägarna: varför släpptes inte hyrorna fria?
Fastighetsägarna hör till kategorin som hyllar förändringarna som genomfördes på 90-talet. Samtidigt ställer man sig frågan: varför lät man inte samtidigt hyressättningen bli friare?
– Eftersom det system som används för att sätta hyror (det så kallade bruksvärdessystemet) behölls blev förhandlingen om den årliga hyreshöjningen mellan Hyresgästföreningen och landets fastighetsägare synnerligen viktig. I den förhandlingen har Hyresgästföreningen en mycket stark position. Resultatet blev att hyrorna kom att släpa efter den samhällsekonomiska utvecklingen, säger Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna.
I klartext: Hyresgästföreningens makt bromsade hyresökningarna – och därmed också investeringar i hyresrätter.
Hyresgästföreningen: varför plockades subventionerna bort?
Hyresgästföreningen, å andra sidan, gör en rakt motsatt analys av 90-talets reform av bostadsmarknaden. Tidigare tog staten stort ansvar för finansieringen av bostäder – men nu försvann i princip stödet. Nu blev bostäder plötsligt ”en kassako” för staten och något som marknaden skulle ta hand om i stället för att vara en del av välfärden, menar Pär Svanberg på Hyresgästföreningen.
– Skattereformen gjorde boendet väsentligt dyrare. Inte minst hyresboendet fick ta smällen genom ökad moms och minskat räntestöd, säger han, och fortsätter:
– Hyresrätter är avgörande för ungas möjligheter att ta sig in på bostadsmarknaden och för en fungerande arbetsmarknad. Men förändringarna både höjde kostnaderna för boendet och gynnade det ägda på hyresrättens bekostnad.
Läs också: Bostadskrisen fortsätter – nu tar det 35 år att spara ihop en kontantinsats i Stockholm
Ett nytt millennium – med konstant bostadskris…
Oavsett vems verklighetsbeskrivning man väljer att lyssna på, var resultatet av 90-talskrisen detta: en bostadskris som Sverige fortfarande brottas med. Efter millennieskiftet började bostadsbyggandet sakta få fart igen, men långt ifrån i den takt som hade behövts.
Och återigen började politiken måla om bostadskartan.
När Alliansregeringen fick makten 2006 genomfördes flera reformer för att gynna ägt boende – bland annat införande av ROT-avdrag, avskaffande av fastighetsskatt och införande av rätten att ta ut marknadsbaserad hyra vid uthyrning av privatbostad. Här blev framför allt hyresrätterna missgynnade, enligt Hyresgästföreningen.
…och ombildningsboom
Fastighetsägarna, å sin sida, pekar återigen att hyrorna hindrades från att utvecklas i samklang med samhällsekonomin i övrigt. Det innebar starka incitament att ombilda hyresrätter till bostadsrätter, något som också tilläts i betydligt större grad. Bara i Stockholm ombildades nästan 90 000 hyresrätter till bostadsrätter 2000–2016.
– Eftersom den löpande hyresutvecklingen har varit så svag har ombildning varit den enda möjligheten att ta del av den samhällsekonomiska utveckling som avspeglats i värdeökningen, säger Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna.
En tröst för Fastighetsägarna lär dock vara att hyressättningen på nyproducerade hyresrätter släpptes friare. Tempot i nybyggnation av hyresrätter ökade också snabbt i mitten av 00-talet och är i dag fyra gånger högre än vid millennieskiftet.
Hyresgästföreningen påpekar, å sin sida, att fastighetsägare har fått stabil avkastning i både hög- och lågkonjunktur.
Och nu då?
Och här är vi nu, med en ny byggboom i princip i samma takt som under miljonprogrammet. Men samtidigt är bristen på billigt boende större än någonsin.
Dessutom slår tuffare krav på bostadsköpare – med krav på 15 procent insats ökade amorteringskrav – särskilt hårt mot unga och andra som saknar resurser för att köpa en lägenhet. I alla fall så länge det inte leder till ett radikalt prisfall.
Lösningen? En bred reform av bostadsmarknaden. Det är faktiskt både Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna överens om. Men när det gäller vilken medicin som krävs, är man långt ifrån ense.
Fastighetsägarna vill, som tidigare nämnts, att man inför en friare hyressättning – men poängterar att man samtidigt vill se ”ett starkt konsumentskydd”.
Och Hyresgästföreningen? Ja, Pär Svanberg menar att en fri hyressättning inte är medicinen för ökat byggande och inte “låter sig inte förenas med ett starkt konsumentskydd” – och menar att de höga hyrorna i nybyggda hyresrätter utestänger stora grupper bostadssökande. Nu vill han i stället att politiken ”återtar taktpinnen” för att öka byggandet av bostäder som kan efterfrågas av bredare grupper.
– Man kan inte förvänta sig att marknaden utan politiska insatser löser bostadsfrågan för unga och alla andra som har problem att skaffa en bostad, säger han.
Foto: IBL
